La vente d’un immeuble n’entre pas dans l’objet d’une SCI faute d’y être mentionnée

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social (C. civ. art. 1849, al. 1).

Trois associés constituent une société civile immobilière (SCI) dont ils deviennent cogérants et dont l’objet social comprend « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet ». 

L’un des gérants de la SCI vend un immeuble appartenant à celle-ci. Soutenant que cette vente dépasse les pouvoirs du gérant qui l’a conclue, dès lors que l’opération n’est pas comprise dans l’objet social, un autre cogérant de la SCI demande son annulation.

La Cour de cassation lui donne raison : la vente de l’immeubles excédait les pouvoirs du gérant dès lors que l’énumération statutaire des opérations comprises dans l’objet social ne comportait pas la vente de biens immobiliers de sorte cette opération aurait dû être décidée à l’unanimité des associés.

Il est donc essentiel de bien définir l’objet social d’une société, notamment d’une SCI.

En effet, la propriété de tous biens immobiliers et de toutes opérations s’y rattachant n’inclut pas la vente d’immeuble, laquelle excède donc les pouvoirs du gérant et doit être décidée à l’unanimité des associés.
Cela est d’autant plus important, car force est de constater que cette question donne lieu à réponses variables. 
En effet, plusieurs décisions ont admis que la vente d’un immeuble puisse être incluse dans l’objet social dès lors la notion de propriété d’un immeuble impliquait le droit d’en disposer. 

En raison d’un aléa judiciaire persistant, il est recommandé aux rédacteurs de statuts de préciser expressément si l’objet social inclut ou non la vente d’immeuble.